红周刊丨秦佳丽

由京能置业、电建地产联合开发的北京大兴旧宫洺悦湾项目自年初交付以来，因质量问题引发业主集体维权。有项目业主向《红周刊》表示，该项目存在货不对板、施工未完成以及系列质量缺陷。该项目原计划6月底交付，而“提前百天”交付曾被开发商作为宣传重点之一，但有业主表示，“提前百天”交付的前提是保证质量，而实际情况却不是这样。

作为“五环内限竞房”，京能电建·洺悦湾项目一度凭借价格和区位优势成为区域销售“红盘”。不过，项目在3月开始交付后，却被曝出存在质量问题。据业主反映，项目开发商“为交付而交付”，实则未达交房标准且整改意愿不强。

(资料图片仅供参考)

作为项目背后两大联合开发商，京能置业正面临业绩亏损、存货高企等困境，而电建地产已经在2022年被中国电建剥离出上市平台。

项目疑似“减配”

京能电建·洺悦湾遭业主维权

北京大兴旧宫板块京能电建·洺悦湾项目首期在2020年开盘预售，黎青（化名）连同亲友购置了3套住房。到今年3月底，该项目开始交付，黎青发现，该项目质量难以令人满意。

“今年3月下旬，开发商发出了收房通知，我们当时去看了一下，感觉特别差，从公共区域到室内都有问题。”黎青向《红周刊》罗列了几大“硬伤”：“室外景观问题主要集中在几点，一是路面下沉，二是橡胶地垫破损，三是围墙下沉开裂。还有一些小问题，比如地砖空鼓、外立面破损、污染等，这还没有细说。”

聚焦楼内公共区域，黎青表示，项目存在货不对板、施工未完成以及大量质量问题。据其提供的多组照片显示，楼内公区存在水管井漏水、地下及车库结构漏水、车库金刚砂地面开裂、楼梯间翻沙起皮、电梯吊顶面层脱落等现象。

类似的问题还呈现在户内，包括屋内漏水、户门歪斜、墙面质量缺陷等。黎青谈到：“最严重的是有一部分施工根本没有完成。有的户内门把手、门锁、水龙头、燃气警报器以及可视对讲都没有组装。再比如，门吸用的是一种双面胶粘在地板上，把门移开，门吸也就跟着门跑了。”

目前黎青只是京能电建·洺悦湾项目的众多维权客群中的一员。据介绍，该小区业主大概1200多户，至少四成业主拒绝开发商交付。他回忆到：“按照当初的拿地条件，这个房子是属于‘较全装修交付’，现在根本达不到交付条件。”

在人民网领导留言板，自2022年5月份至今，关于京能电建·洺悦湾项目的投诉已达数十条，同样涉及施工质量隐患、减配、进度缓慢、不设工地开放日、虚假宣传等系列问题。

“现在开发商给我们的感觉是在‘拖、等、靠’，倒逼业主收房。从3月27号到4月8号，开发商分批次进行了集中交付动作，但是目前（截至4月25日）收房的业主最多60%。”黎青谈到，“已经收房的业主，一部分是家里比较着急，用来自住，即便交付标准不高也被动把房子收了；还有一部分收房的业主带有纯投资属性，收房之后可能直接转给中介出租出去。”

黎青介绍，从3月底到4月初，业主代表与开发商多次交涉，但对方整改的意愿并不强。“目前业主普遍没有提到向开发商索赔，也没有启动诉讼程序，只希望开发商主动在一定整改期限内把问题解决掉。”他对此表示，“我们一方面要求开发商按照宣传物料，即对标沙盘陈设，把室外景观和公共区域配建按承诺落实到位；另一方面是室内，我们要求立即整改，达到交付要求。”

值得一提的是，4月10日，北京京能海赋置业有限公司发布声明称，公司在开发建设过程中，全程接受有关部门的监督审查，京能电建·洺悦湾项目已经四方验收合格且已通过政府主管部门的竣工验收备案，具备法定及《商品房买卖合同》约定的交付条件。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对此向《红周刊》表示，项目通过验收不等于不存在质量问题，市场中不少楼盘虽然验收合格却依然存在隐患，业主是否有权拒绝收房需要具体项目具体看待：“如果是主体或基础工程问题，或者漏水严重，业主可以拒绝收房，要求开发商整改并且赔偿延期交付违约金，有的甚至还可以视情况解除合同；如果是比较小的质量问题，比如踢脚线断裂、墙体有细微裂缝，可以视情况先不收房，要求开发商尽快整改；不过，如果是不影响房屋正常使用的特别细微的问题，业主通常不能拒绝收房。”

昔日“红盘”“提前百天”交付

业主质疑“为交付而交付”

作为区域热门楼盘，京能电建·洺悦湾背后项目公司系北京京能海赋置业有限公司。企查查信息显示，京能海赋置业由京能置业、电建地产分别持股51%、49%。

《红周刊》了解到，京能置业·洺悦湾项目地块系“电建＋京能”联合体于2019年10月竞得，彼时两家开发商斥资44.3亿元拿下北京市大兴区旧宫东站2号地块。出让文件要求，项目商品住房销售均价不超过54715元/平方米，且最高单价不得超过60186元/平方米。

据房天下等中介平台信息，洺悦湾首期项目已于2020年6月开盘预售，销售均价55471元/平方米，共计1254户，拟于2023年6月30日交房，主打带装修交付。

值得一提的是，带有“五环内限竞房”“商业地铁配套齐全”等标签的洺悦湾项目具有价格倒挂空间，对比大兴旧宫同板块二手房，目前销售单价普遍超过6万元，该项目由此一度成为区域“红盘”。在克而瑞发布的《2020年北京市1—12月项目销售金额榜》中，洺悦湾以36.97亿元的成交金额位居TOP13。

据京能电建洺悦湾微信公众号讯息，京能电建·洺悦湾集中交付于2023年3月27日正式启幕。对洺悦湾项目业主来说，从原定6月30日交付改为3月底交付，经历了从喜悦到惊吓的过程。“目前开发商这边的旗号是‘提前百天’交付，按照合同约定时间的话，交付时间其实在今年6月30号。”黎青谈到，“我们优先要求其实是保质保量，这个项目其实还有好多工程没有完成，存在大量的质量问题和减配情况，这种情况下不能为了交房而交房。”

“如果是爆雷房企，目标以‘保交付’为主，这种情况还说得过去。但是京能置业是市属国企，电建地产是央企，两家合作的企业打着‘提前交付’的旗号，然后偷工减料，这种做法不太道德。”黎青如此表示。

关于项目为何提前交付，目前京能置业、电建地产没有公开的说法。黎青谈到，业主们揣测这或是出于多方面因素：“一是为了解冻预售监管资金，提前交付方便房企拿回资金；二是如果按照合同约定时间6月底交付，正好赶上北京的雨季，到时候地下室、车库渗漏情况会更严重，开发商容易面临延期交付和赔偿；三是项目背后涉及上市公司，集中提前交付的话，是否财报能够更漂亮一点？”

京能置业存货高企

电建地产已经是“非上市资产”

作为项目背后两大联合开发商，京能置业和电建地产的经营情况如何呢？

据公司业绩公告，由于新竣工项目较老项目毛利降低，京能置业今年一季度归属于上市公司股东的净利润为-4283万元，同比下降119%。销售毛利率则降至个位数，由2022年底的12.57%降至今年一季度末的5.77%。

《红周刊》梳理发现，业绩滑坡的背后，京能置业近年存货出现了较大规模增长，且跌价不菲。2019年至2022年，京能置业存货依次为111亿元、156亿元、168亿元、166亿元，占总资产比重依次达83%、86%、79%、82%。截至2022年底，其涉及京能·阳光港湾、海语城、京能天下川等项目的存货跌价准备合计约2.24亿元。

存货跌价往往与销售去化、开发节奏偏缓等因素相联系。对比2021年，近一年京能置业开工建设相对保守。2022年度，京能置业在建项目实现开复工面积145.26万平方米，同比减少10.46%；报告期内13个投资开发的项目，5个竣工面积为零，其中早于2020年开工的京能·云璟壹号，报告期末仍然没有竣工板块。

相比京能置业，电建地产已经是“非上市资产”。2022年，由于部分业务与控股股东重合，中国电建与其控股股东电建集团进行资产置换，将包括电建地产在内的274亿元地产资产剥离上市平台，纳入到电建集团。

《红周刊》了解到，相较于2021年披露房地产业务营收295亿元、占总营收的6.62%，中国电建新近发布的2022年年度报告中，不再将房地产营收作为主营业务单独披露。

不过，近一年来“电建系”投资拿地热情不减。2022年，电建地产在南京、珠海、济南、北京等地频繁购入地块，并以151.1亿元的新增货值居于克而瑞2022年房企新增货值榜单TOP58。另据集团官网信息，目前电建地产在北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、西安、郑州等地还有14个热销楼盘。

另外，电建地产在中国电建体系内时开发的项目，仍可能会对中国电建构成影响。《红周刊》查询人民网领导留言板信息了解到，仅2022年以来，郑州、成都、深圳、佛山等地业主关于电建的投诉留言多达上百条，涉及强制交房、虚假宣传、质量隐患、违规买卖车位、整改进度慢等多项问题投诉。

（本文已刊发于4月29日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）