当地时间11日，波士顿咨询公司（Boston Consulting Group）发布最新报告称，疫情引发的远程办公趋势令美国商业地产陷入螺旋式下降，利用率低、空置率高、财务状况恶化，写字楼面临成为“僵尸楼”的风险。

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办公空间需求骤降

自疫情以来，混合办公已成新常态，工作模式的转变令办公空间需求骤降，据波士顿咨询公司的研究发现，平均而言，美国办公楼空置率由12%升至17%，而利用率则由70%大幅下降至42%。

该机构解释称，许多租户于疫情期间签署了短期租约，以观察工作模式将发生何种变化，再决定如何安排办公空间。该机构数据显示，疫情前，企业租赁写字楼的平均租期为5至10年，然而目前，大多数租约都不满5年，事实上，60%的办公室租约将在未来三年到期，且大批到期租约可能不再续签。

该机构估计，如若上述趋势持续，整体办公空间缩减至目前的60%～65%就能满足未来需求，意味着大约15亿平方英尺（折合大约1.4亿平米）的办公面积可能遭到废弃，这将给办公楼业主带来400亿至600亿美元的收入损失。

美国写字楼当前及未来预测空置率（图源：波士顿咨询公司官网）

业主面临资不抵债风险

波士顿咨询公司表示，对于那些以浮动利率贷款以及需要再融资的企业而言，利率上行将产生巨大影响，令其新增债务成本陡升，不仅如此，办公楼价值也会下降。该机构预计，需求不振叠加融资收紧，未来12至36个月内，写字楼价值将比疫情前锐减大约40%。

如此一来，业主承受巨大财务压力，物业估值下降、新债成本上升，可能导致资不抵债、甚至一波违约潮的出现，在此情形下，贷款机构可能成为办公楼的所有者。雪上加霜的是，科技进步令局面更加复杂化，包括人工智能在内的技术革新将进一步削弱对办公空间的需求。

下一个“雷点”

2020年3月至2022年3月，在长达两年时间里，美联储实施接近零利率的超低利率政策。多位华尔街人士对第一财经记者表示，零利率时期造成诸多经济不平衡之处，随着美联储连续加息十次累计加息500个基点，“雷点”开始逐步暴露，先是区域银行危机，商业地产将紧随其后。

蒙特利尔银行美国利率策略主管林根（Ian Lyngen）对第一财经记者表示： “货币政策正常化的目标之一是让投资者进入风险模式，更具投机性的资产最先受创，随后轮到传统风险资产，最后可能波及避险资产。这就引出一个问题，即下一个压力点在何处，紧缩政策的下一个后果会是什么。商业地产一直是最被频繁提及的风险领域，尤其是在区域银行挤兑风波之后，流动性危机加剧了信贷紧缩程度。”

据天风证券报告，美国银行业是商业地产抵押贷款的主要持有人，截至2022年底，美国商业地产的抵押贷款规模为3.6万亿美元，其中，商业银行所持比例达到65%，商业地产贷款在大型银行和小型银行的贷款组合中的占比分别为13.1%和42.7%。

在发送给第一财经记者的报告中，评级机构惠誉预期，美联储将长期维持更高利率来应对通胀居高不下。由于存款大幅外流、融资成本上升以及经济衰退的不确定性增加，区域银行正收紧信贷，商业地产可能面临更多逆风因素。