近日，首批获准扩募的公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）产品，即华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT对外发布基金份额持有人大会表决结果及生效公告。

5月29日，业内人士向《华夏时报》记者指出，公募REITs扩募意味着房地产的非住宅开发类的，如园区基础设施、仓储物流基础设施、消费型基础设施等固定资产迎来了更多的投资机会，就相当于有更多的钱投到相关领域。同时，由于REITs可以打通资产运营“投融管退”的闭环，有利于资金循环利用。

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值得一提的是，今年3月，我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

5月24日，在第一太平戴维斯联合深圳市房地产业协会举办的“REITs聚势而强，市场乘风而上”房地产投资论坛上，深圳市房地产业协会会长吕晋川表示：“国家发改委本次推出消费类基础设施商业REITs，是实施扩大内需，重视支持消费的具体举措。对于优化土地市场资源配置，助力房地产行业向新发展模式平稳过渡，具有重要意义，是房地产行业转型升级、高质量发展的重要路径。”

万亿消费基础设施REITs市场可期

2021年6月，我国首批基础设施公募REITs上市。2023年5月，就在我国首批基础设施公募REITs迎来两年上市之际，公募REITs的扩募方案正式落地。值得注意的是，近两年来，公募REITs市场规模和试点范围均在逐步扩大。

据华润元大基金资产证券化部总经理林海介绍，目前公募REITs试点范围有十大类，分别是交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障型租赁住房、探索在其他基础设施领域开展试点以及消费型基础设施。

林海还指出：“基础设施公募REITs是政策大力支持的创新型权益性融资工具，在十大类试点范围中，适合房地产企业的资产范围包括商业、产业园、物流园及保障房四大类。房地产企业发行基础设施公募REITs可以盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，推动房地产企业持续健康发展。”

中债资信报告显示，公募REITs从2021年5月开始发行，截至2023年4月末，累计发行只数27只，发行规模合计908.92亿元。目前，15只底层资产中以园区基础设施和交通基础设施为主，2022年下半年发行4只保障性租赁住房REITs，2023年新发的两只REITs底层资产均为能源基础设施类。随着对保障性租赁住房的支持力度进一步扩大，预计保障性租赁住房REITs将进一步扩容。此外，在底层资产扩容至百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目的背景下，预计未来该类资产发行REITs规模亦会增加。

值得注意的是，今年3月，我国才正式将消费基础设施纳入REITs发行范围。3月24日，证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》和发改委《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》中均明确提出，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

对此，第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松以国际的宽度和国内消费REITs 政策的深度立体理解我国资产证券化的机会，“以民生消费的购物中心为底层资产发行的公募REITs将很可能成为底层资产。为增强产品稳定性，资产规模较大且多元分布的资产包或为最可能的模式。”

此外，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在房地产投资论坛中也直言消费基础设施REITs市场可期。他表示：“REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器，一直以来倍受市场关注。最新出台的消费类基础设施资产的扩容为市场带来难得的历史机遇，万亿消费基础设施REITs市场可期。”

市场应该如何把握时机布局消费类REITs

第一太平戴维斯指出，消费类基础设施资产的扩容丰富了REITs底层资产，促进市场规模的成长，投资者有更多的投资选择，将会吸引更多的投资机构参与市场，同时长期回报将变得更加稳健。

那市场应该如何把握时机布局消费基础设施REITs？

第一太平戴维斯华南区商业及零售服务部负责人植栋梁表示：“实践当中，一些港资、外资发展商在打造优质购物中心、社区商业领域往往颇有建树。根据我们的观察，其成功的一大因素是其对租约强大的合规管理能力。”

第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务负责人李永春则就土地剩余年期对REITs底层资产价值的影响机制发表了意见：“资产估值主要受收益水平、报酬率、增长率和剩余收益年期影响。增长率和报酬率对冲后，会形成一个估值的衰减因子。剩余收益年期越长，衰减因子越小。但是该衰减过程不是线性的，剩余收益年期越短，边际影响会越大。例如，剩余收益年期为30年和20年时，剩余收益年期每减少一年，剩余收益年期为20年的估值下降幅度明显要大于剩余收益年期为30年的。”

值得一提的是，东海证券曾在研报中指出，2021年1月，沪深交易所均发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则使用指引第1 号——审核关注事项（试行）》，规定原则上以收益法作为基础设施项目评估的主要估价方法，并在评估报告及其附属文件中披露评估过程和影响评估的重要参数，包括但不限于土地使用权或经营权剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流预期、折现率等。

而第一太平戴维斯深圳物业及资产管理部负责人江陆则谈及资本管理的降本增效表现。他指出：“降本从两个更深层来理解，一是数值上的成本，另一个则是运作场景中的沟通成本，都是需要去降低的；另外在增效方面，一是效率，二是效益，一体化的资管运作将对这两个方面起到极大的提升作用。”

此外，江陆还重点分析了中型商业资产方在发行消费类基础设施REITs中应该如何突破各种瓶颈。

江陆表示，针对该类有发行REITs需求的商业资产方，如需达到发行要求，往往会出现需支付较高商业管理成本的情况，则可考虑采取大资管模式去中台化，高效的运作促进效益提升，以达到提升IRR（Internal Rate of Return，内部收益率）水平的目标；其次，对于传统各方独立管理的模式，经常会出现商管与物管利益点割裂的情况，引入大资管作为整体服务团队，可将物管及商管有效整合，相互补位，为资产方提供最有价值的服务模式；最后，在商业业态的设施设备维护需要高要求高标准的背景下，大资管团队可在合理酬金的经营下做精细化管理，保证设施设备的稳健运行，以上路径的实施也将实现资产的长期高质量运营。